En estas líneas abordaremos y aclararemos el criterio actual jurisprudencial a tener en cuenta respecto a la admisibilidad de demandas de tercería de dominio sin titulo inscrito, y el deber probatorio a cargo del tercerista,  para que su pretensión pueda llegar a prosperar.

El caso trata sobre una parte demandante ( comprador), que pretende que se declare judicialmente ha lugar la tercería de dominio, y consecuentemente se levante el embargo trabado  sobre un inmueble adquirido por dicho  tercerista, mediante escritura pública de compraventa. Dicho instrumento no cuenta con inscripción registral,  y se trata de un inmueble  que le vendió tiempo atrás,  una persona que actualmente enfrenta  un proceso especial de ejecución forzosa, sobre el cual ha recaído un embargo debidamente inscrito en el Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas, por ejecución promovida por un banco acreedor.

El apoderado judicial de la demandante tercerista argumenta que su representado, por falta de capacidad económica al momento de la realización de la escritura de compraventa, omitió presentar la misma para su inscripción  en el Registro de la Propiedad correspondiente, y tal situación hizo que el mismo fuere posteriormente  embargado por el acreedor de la vendedora, a quien se le ejecuta en un proceso de ejecución forzosa en un tribunal de lo Civil y Mercantil.

Afirma el apoderado del demandante, que como la venta fue realizada  mucho antes  de que se trabara el embargo  en el inmueble, a su representado le asiste el derecho legítimo   para promover este proceso.            

La parte demandante insiste en que su derecho estriba en que: 1) la compraventa del inmueble objeto de la tercería, fue adquirido  con anticipación al embargo y 2) que el comprador “se vió impedido” de cumplir con el requisito de inscripción registral de su título, para proceder  al mencionado registro, por una incapacidad ajena a su voluntad,  basando su principal  argumentación, en un  cambio de criterio jurisprudencial emanado de la sentencia 493-CAC-2016, dictada por la Sala de lo Civil de la Corte Suprema de justicia, el veintiocho de abril  de dos mil diecisiete, en la cual entre otras cosas se dijo  que “no es requisito que el documento esté inscrito en el Registro respectivo, para hacerle valer el derecho del tercerista”. 

 La parte demandada en tercería de dominio, es decir, el Banco acreedor ejecutante,  basa su defensa al alegar y oponer expresamente  la EXCEPCION PERENTORIA DE INOPONIBILIDAD  DE LA PRETENSION DE TERCERIA DE DOMINIO FRENTE A TERCEROS,  la cual se sustenta en las razones siguientes 

1. Por qué es inoponible  dicha pretensión contra el ejecutante- acreedor?

Veamos que dicen las disposiciones  legales al respecto:

-El art. 683 inc 1º. Cv señala que la tradición del dominio de los bienes raíces  y su posesión no producirán efecto contra terceros, sino por la inscripción  del título en el correspondiente registro   

-El art.711 Cv claramente establece que inscrito en el Registro cualquier titulo traslaticio de dominio de inmuebles, no podrá inscribirse ninguno otro  de fecha anterior por el cual se transmita o modifique la propiedad de los mismos inmuebles. 

-El art.717 Cv  señala que no se admitirá en los tribunales o juzgados de la república, ni en las oficinas  administrativas, ningún título ni documento  que no esté registrado, si fuera de los que están sujetos a registro; siempre que el objeto de la presentación fuera hacer valer algún derecho contra tercero. Y continúa el inciso 2º diciendo: Con todo, deberá admitirse un instrumento sin registro, cuando se presente  para pedir la declaración de nulidad o la cancelación  de algún asiento que impida verificar  la inscripción del instrumento.  

-Finalmente, el art.718 Cv  es clarísimo al preceptuar que el tenedor de un título inscrito tendrá derecho  para oponerse a que se embarguen los bienes inmuebles a que el titulo se refiere, o a que se inventaríen  a consecuencia de acciones que no se dirijan contra él. 

Es decir, NO es tan simple.  No basta que el tercerista pretenda  asumir que su inscripción debe tener lugar,  pero que ello no ha sucedido, pues el posterior embargo inscrito   obstaculiza su derecho, y por ello –según su pensamiento – es conducente levantar y  cancelar el  embargo.

2. ¿Que sostiene la Jurisprudencia?  

1. Si bien es cierto, la sentencia 493-CAC-2016 que citó la parte demandante tercerista,  vino a cambiar el criterio simple y cerrado anterior,  de desechar toda tercería de dominio que se basaba en un título de dominio no inscrito, e introdujo la variante de dar tramite a aquellas demandas basadas en títulos no inscritos, pero esto quedó sujeto a que  para admitir la demanda, bastaba presentar un principio de prueba por escrito (el instrumento de compraventa) y entonces,  el juzgador,  para decidir la pretensión, valoraría  el impedimento o motivos que haya tenido en su contra el comprador para no haber procedido oportunamente a la inscripción de su derecho, con base en los elementos de prueba aportados al efecto.  Es decir, no basta con solo decir que no logró inscribirse el titulo a tiempo,  antes de que cayera el embargo de un tercero acreedor  contra el vendedor, sino que es preciso y requerido estimar las razones que tuvo el tercerista para no lograr tal inscripción con base a las pruebas de tal impedimento. Y en este punto, las causas de fuerza mayor, casos fortuitos y debida diligencia, por supuesto que entrarían en juego dentro de dicha ponderación.

Es preciso tener en cuenta que este criterio al que ahora me refiero, ha sido sostenido por posteriores sentencias emitidas por la Sala de lo Civil de la Corte Suprema de Justicia, en sentencias ref: 35-CAC-2017 del 26 de mayo de 2017, y especialmente en sentencia ref: 340-CAC-2017 del 12 de marzo de 2018.

A este respecto, el apoderado  del  demandante tercerista, se limita a sostener que su representado, por falta de capacidad económica, luego de realizarse la compraventa, omitió presentar la misma para su inscripción registral. Es decir, la causa por la que se vio impedido de cumplir con dicha formalidad, fue de índole meramente económica; no obstante, a su demanda le adjunta el comprobante del pago de impuesto de transferencia de bienes raíces, pero sin que acredite probatoriamente  cuales fueron esas razones que le llevaron a tal impedimento o  incapacidad económica para no lograr la inscripción, no obstante prima facie, resulte  contradictorio alegar tal motivo, cuando había pagado el precio de venta y el impuesto de transferencia,  no existiendo evidencia  alguna que pruebe  el impedimento del demandante para haber logrado inscribir su titulo oportunamente.  

Y es que  nada justifica la permanencia o continuidad del motivo alegado como impedimento; pues lo que en realidad ha existido es una injustificada  falta de diligencia en tramitar tal inscripción, por  varios años despues de realizada la venta.  El demandante  ni siquiera  intentó inscribir su título de dominio, acreditando que tal inscripción haya sido intentada oportunamente, y luego observada o denegada por alguna razón ajena a su voluntad.

 A tales efectos,  en la sentencia de casación del proceso 35-CAC-2017 LA SALA DE LO CIVIL dijo: Que si bien  un título traslaticio de dominio está sujeto a inscripción, en este tipo de procesos de tercería de dominio, la Sala ha adoptado el criterio de que, los arts. 683 y 717 CC –que regulan la oponibilidad del derecho frente a terceros-, no pueden integrarse en la fase inicial de admisión de la demanda de tercería de dominio, lo cual implica, que del resultado del material probatorio deben apreciarse conjuntamente las razones por las cuales no se pudo inscribir el título.

En ese orden de ideas, la Sala argumentó que  cuando el fundamento de la pretensión del tercerista se basa en un título no inscrito, deben valorarse las razones por las cuales no ha sido posible su inscripción, existiendo excepciones que en especial se regulan en el art. 717 Cv, sobre la posibilidad de aportación de un instrumento sin inscripción ante un tribunal, toda vez que la pretensión indique una falta de registro no imputable al propietario, como por ejemplo, por falta de conformidad jurídica del acto, o por inscripciones posteriores como resultado de alguna orden emanada del órgano jurisdiccional.

En la sentencia de casación del proceso 340-CAC-2017, LA SALA DE LO CIVIL dijo:

Las excepciones señaladas en el art. 717 CV  admiten la presentación de un título sin inscribir, para efectos de determinar si la omisión de su inscripción, deviene de circunstancias excepcionales que conducen a la ineficacia del acto jurídico inscrito anteriormente, o por la falta de conformación jurídica que no es imputable al tercero; pero fuera de tales particularidades, los efectos del título sin inscribir no harán fe respecto de terceros, de modo tal que en el caso de mérito, el tercerista no demostró ninguna circunstancia que afectara legalmente la falta de inscripción de su título, puesto que alegar para dicho caso, que no se realizó la misma por responsabilidad de los servicios del notario contratado, no es una causa que la ley reconozca para extinguir la fe pública registral; sino que recae sobre el profesional  otro tipo de responsabilidad, que deberá asumir en otra clase de reclamación.

Estamos entonces,  frente a una simple negligencia inexcusable de parte del comprador-demandante, al no haber presentado y tramitado oportunamente la inscripción de su título en el registro de la propiedad competente, dejando transcurrir mucho tiempo por  inactividad y omisión de su deber de inscribir el titulo, por lo que de manera evidente, se carece de fundamento legal alguno, como para pretender obtener el levantamiento de un embargo que debidamente ha recaído en el inmueble a causa de un proceso de ejecución contra el vendedor- deudor del acreedor ejecutante.   

Lic Raúl García Mirón

Experto en litigios, arbitraje, y empresas